[提要]頂級豪宅（成交價超過10萬元/平方米）北京市場發展一直慢於香港、上海。直到2013年夏，融創以7.3萬元/平方米拿下農展館後，一直波瀾不驚的北京頂級豪宅市場開始重新估價。記者從亞豪機構獲悉，2014年北京將湧現出7個頂級豪宅項目。加上目前在售的11個頂級豪宅，四環內正在成為頂級豪宅的主戰場。
頂級豪宅（成交價超過10萬元/平方米）北京市場發展一直慢於香港、上海。直到2013年夏，融創以7.3萬元/平方米拿下農展館後，一直波瀾不驚的北京頂級豪宅市場開始重新估價。記者從亞豪機構獲悉，2014年北京將湧現出7個頂級豪宅項目。加上目前在售的11個頂級豪宅，四環內正在成為頂級豪宅的主戰場。
11個頂級豪宅項目在售
2013年北京商品房價強勁上漲，不少研究機構將住宅的門檻從以往的每平方米4萬元上調到6萬元，而北京頂級豪宅的單價門檻也迅速向10萬元靠攏。2014年將入市的北京院子、融創農展館地塊、駿豪公園廣場等項目的報價則有望向15萬元/平米。
豪宅研究院院長朱曉紅表示，地段是頂級豪宅最核心的因素。朝陽、東城、西城、海淀這四個區會集瞭北京90%的頂級豪宅。
價高量少也是頂級豪宅的市場特征。據悉，過去三年，北京總價在3000萬元以上的房源，每年的成交量都在100套左右，而單個頂級豪宅項目每月的成交數一般都是個位數。
今年約10個頂級項目或入市
據亞豪機構統計，預計2014年入市的頂級豪宅將達到7個，數量創下北京近年之最，其中泰禾 北京院子、中赫 萬柳書院、融創農展館項目三個地塊是公開拍賣拿地，從 順理成章過渡到 樓王 ，其餘4個項目都是以收購等形式獲得土地。
此外，據瞭解，還有幾個潛在豪宅將在今年入市。比如，綠城在京西項目禦園，已經啟動與融創的合作，業內猜測該項目可能在今年入市。不過融創方面此前表示，該項目具體入市時間、價格安排都未確定。佳兆業收購的原長安8號或在今年三四季度入市，但具體入市時間，開發商表示暫無時間表。天潤、廣州城啟在長安街沿線的兩個項目都會在今年下半年入市。其中，天潤項目位於王府井，案名及價格還未確定；廣州城啟皇城根項目案名為東華府，預計售價在30萬元/平方米左右，它是別墅項目，會有大面積的地下空間贈送。
隨著頂級豪宅供應增大，房企競爭激烈，各方對項目打磨也更加精細。同時，業內人士預計，北京頂級豪宅的售價有望沖高到15萬元/平方米以上。比如，位於朝陽公園旁邊的駿豪公園，住宅部分共50多套房源。 銷售方面不擔心 ，駿豪集團總裁張輝透露，多套房源已被預訂。
風險大收益高的 遊戲
很多房企做豪宅都是不得不做 ，萬科北京副總經理肖勁此前對記者表示，北京土地價格過高，為瞭確保利潤房企不得不嘗試開發產品，但頂級豪宅也是高收益高風險的開發模式。
一位不願具名的顧問行高層表示，頂級豪宅的銷售周期往往以年計算，開發商從回款考慮可能最終還是會搭配一些回款快的產品。
隨著中國財富階層的持續增長，以及中國人愛買房子的民族特性，未來北京頂級豪宅市場一定會向著倫敦、紐約看齊。 高力國際華北區董事總經理楊達如是說。
■觀點
多名業內人士都向新京報表示，在北京市大批量供應自住房土地的影響下，預計未來新增的普通商品房價格會出現 被化 ，雖然2014年頂級豪宅供應會增加，但市場占比小，對整體的商品房房價和成交並不會造成大的影響。
豪宅的報價並不等於實際成交價。比如朝陽區一項目報價為12萬-13萬/平方米，但去年12月其成交4套房源，網簽均價約為8萬元/平方米。對此，亞豪機構市場總監郭毅解釋，購買頂級豪宅的客戶群體能通過各種渠道獲得較高折扣。
【豪宅爭霸】
融創農展館項目最貴
樓盤預計今秋亮相
售價將超15萬元/平方米
皇冠上的明珠 ，這是融創中國董事長孫宏斌眼中的農展館地塊。這塊刷新瞭北京乃至全國住宅用地單價的項目，將被打造為國際頂級豪宅。
農展館地塊位於北京東三環外側，規劃面積約5.9萬平方米，拿地總成本為43.24億元，折合樓面價為7.3萬元/平方米。
根據1月8日融創方面人士的介紹，農展館項目將推出大平層產品，主力戶型在230-300平方米之間。融創執行董事、北京公司總經理荊宏透露，農展館項目預計春節後開工，爭取在今年九十月份亮相。至於具體開盤時間，荊宏表示要看到時取證情況。
此前，融創也曾表示將加快農展館項目開發。對於堅持的精品戰略，融創自去年以來不斷強調，項目也可以實現高周轉蛋糕切片機。
談到備受關註的農展館項目售價，1月8日，孫宏斌再次透露，該項目價格整體預計在15萬元/平方米以上。其中部分房源，如西側臨湖位置的房源售價最高可達30萬元/平方米。
按照單價15萬元/平方米、主力戶型230-300平方米測算，農展館項目主力戶型單套價格將超過3400萬元。對於最終入市價格，融創方面表示還要看屆時審批情況。另據荊宏透露，農展館項目整體貨值將在100億-120億元之間。
據悉，由於定位於國際頂級住宅，農展館項目將突出硬件、軟件兩方面的品質，更加關註細節；其營銷也將不同於一般中產品。融創北京公司營銷總經理樓艷青表示，頂級產品面向窄眾，將註重圈層、渠道營銷。
中赫 萬柳書院
釣7 升級版
售價：預計為12萬-15萬元/平方米
在10號線巴溝站西側，中赫 萬柳書院售樓處已經建成。中赫 萬柳書院，正是繼釣魚臺7號院之後中赫置地地產的又一代表作。
2012年7月，中赫置地以26.3億元、配建1.64萬平方米回購房的條件競得萬柳地塊。純商品住宅部分樓面價約4.15萬元/平方米，是當時北京宅地單價的新高。在拿地一年半之後，該項目的產品規劃及打造已經清晰。
據中赫集團新聞發言人朱敏介紹，萬柳書院共14棟樓301套精裝房源，規劃為5-7層花園住宅。戶型面積在205-530平方米之間，分48種戶型。萬柳書院整體建築風格，呈現出老北京 印象灰 的立面。
在成功打造釣魚臺7號院的基礎上，中赫也對萬柳書院進行瞭升級，用材也更為講究。例如項目選用的荷蘭手工黏土灰磚，小小的一塊，成本約1歐元。
早在2013年年中，不少置業者開始打探萬柳書院的入市時間。據悉，目前萬柳書院已接待意向客戶數量約1600組，是可供房源套數的5倍多。
中赫方面沒有透露萬柳書院未來售價。有業內人士分析，萬柳書院周邊二手房如萬城華府的售價已超過11萬元/平方米。考慮到新盤屬性及產品特點，萬柳書院入市價格預計在12萬-15萬元/平方米。
長期關註住宅市場的亞豪機構市場總監郭毅認為，萬柳書院是居住屬性強的項目。考慮到其從拿地至今已有一年半，預計中赫對周轉率要求會高一些。加上市場認知度高，也容易實現快銷。郭毅預計，萬柳書院開盤後一年能消化總量的50%-60%。
泰禾北京院子
籌備已久，隻等食品成型機械預售烘焙設備價格證
售價：待定
作為2013年頗受關註的豪宅項目之一，北京院子在2014年伊始便傳出 農歷新年前或將入市 和 最早5月後開盤 兩個版本。對此，泰禾集團相關負責人表示： 我們是想越快越好，但一切還要看建委審批預售證的情況。
2013年1月，泰禾競得孫河地塊，折合樓面價為28559元/平方米。拿地後，泰禾在第一時間便宣佈將延續 院子 血統，打造中式風格院落產品；去年8月，北京院子在太廟舉行瞭盛大的亮相儀式並宣佈即將入市。 項目本身在去年10月已經具備入市條件瞭。 該項目負責人表示，自從北京市住建委叫停4萬元以上項目預售證審批之後，北京院子的取證工作已經暫停。該負責人表示，2014年肯定是要入市，但時間仍要以住建委發證為準；而推貨的數量和價格也將視發證時機來判斷。 如果年前能取證，首次開盤量會是五六十套；但如果到瞭五六月份才能獲批，可能就不是這個出貨速度。 該負責人表示。
2014年的孫河區域競爭將白熱化。除瞭在售的龍湖 雙瓏原著，日前有消息稱，首開孫河項目也有入市意願。對此，上述泰禾人士表示，在別墅市場，泰禾不懼怕任何對手，與其他產品類型的定位有所不同，集團對於別墅市場的戰略就是要 領跑 。
對於項目預期，一位不願具名的業內人士表示，孫河區域經過去年的 熟化 ，市場接受度高，但區域內的競爭也會很激烈。泰禾北京院子作為區域內唯一主打中式風格的產品，有獨特性，對於客戶的吸引程度也具有唯一性，但推盤時間仍是決定其銷售預期的主要因素。
萬科地安門項目
未確定今年能否開盤
售價：待定
萬科地安門項目，景山公園的地段。項目凈用地面積僅約4000平方米，容積率3.5，總建築面積約1.4萬平方米。該項目原系新加坡凱德集團旗下所持有的一個住宅項目，去年5月由萬科接手。據萬科公告顯示，共支付地價款6.92億元的價格接盤，擁有該項目90%的權益。
值得一提的是，經初步估算，該項目收購成交約為4.9萬元/平方米，幾乎與目前萬科旗下另一項目如園5萬元/平方米的均價不相上下。
肯定要做超產品，但具體的項目規劃還在做，不具備向外透露的條件。 萬科集團北京公司相關負責人日前表示，由於項目體量很小，加之尚未進入對外宣傳階段，並未引起太多的市場註意力。而對於該項目能否在2014年推出，萬科方面表示，太多不確定因素，無法給出肯定答復。
萬科旗下的項目屈指可數，而目前在京銷售的如園似乎也並未突破市場預期。對於地安門項目的未來預期，萬科上述負責人則表示： 還是留給市場檢驗吧。
業內此前預計，根據項目所處的地段來看，最終入市時價格會達到8萬-10萬元/平方米；因此有人稱萬科此宗交易算是撿瞭。
亞豪機構市場總監郭毅表示，如果這個項目做好瞭，將會是北京頂級住宅市場的又一個新標桿。但她同時指出，關鍵還需要看產品，此外還要兼顧市場的接受程度。
另一位不願具名的業內人士認為，該項目已經定型，後期調整空間有限。 除瞭硬件條件，軟件條件也是如此，前期得有巨大投入，才能打動購房者。
首創禧瑞都 天禧
CBD豪宅走 慢銷 路線
售價：12萬-13萬元/平方米
天禧是禧瑞都項目的樓王，共57套精裝房源，2013年隻推出瞭不到30套，賣瞭近20套房 ，首創禧瑞都 天禧項目營銷經理羅超表示，項目為南北通透的400平方米戶型，成交均價為4000萬-5000萬元/套。隨著CBD核心區住宅的日漸稀少，2014年項目將提升售價，目前報價已上升至12萬-13萬元/平方米。
禧瑞都 天禧，北京CBD區域的豪宅代表項目，位於CCTV大廈北向50米。記者在現場看到，小區鬧中取靜，已是準現房，為CBD稀缺的住宅項目。首創置業能斬獲這塊寶地，得益於首創多年前就進駐進行整體一級開發，首創禧瑞都的拿地時間較早，2009年開盤以來一直為首創貢獻著高額利潤。
我們不想賣得太快 ，羅超介紹，禧瑞都共5棟樓，1、2、3號樓主力戶型為110-200平方米，已全部售罄；2013年中推出的天禧樓王位於4號樓，2014年中將全部交房；而5號樓還未建。天禧推出瞭三個樣板間，375平米、395平米的三居、四居，配備18米的大尺度開窗。而購買客群主要是在CBD工作的企業主，其中不乏頗具影響力的藝術傢。
這是北京CBD核心區的最後一塊住宅用地。 天禧項目副總經理鄒雙喜此前對新京報記者表示，首創會將地塊的價值發揮到最大，目標是滿足財富金字塔尖人群對收藏和宜居的兩大需求。
亞豪機構市場總監郭毅也表示，雖然天禧項目並非實時的頂級豪宅，但項目地段極為優越，隻要不發生大的經濟危機，預計房價每年都有上漲空間，開發商也並不會急於回款。
掃描關註中國指數研究院
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